委托房屋中介出售房屋的“真”房主南正（化名），住进房子2年拿着“房屋购买合同”的“假”房主刘嘉（化名），将房屋私自出售并将房款全部据为己有的销售人员张偏（化名）， 申请执行人和被执行人都是受害者的“强制腾退”案件，究竟发生了什么？如何在买卖房屋中避免自己成为受害者？

　　基本案情

　　2019年，长期居住在外地的南正将其所有的一套商品房委托房屋中介公司挂网出售，该中介公司找到某房产公司的销售人员张偏，口头委托其代售，张偏在没有告知南正并征得其同意的情况下，伪造了《浠水县商品房合同、变更、注销申请表》，并与不知情的刘嘉签订了《商品房买卖合同》。

　　2020年，刘嘉向张偏支付了首付款16余万元后，拿到了房屋钥匙，办理了物业手续，装修入住。

　　2022年，南正发现张偏通过欺诈手段将房屋出售并将房款全部据为已有的事实后，立即向公安机关报案，并以刘嘉无权占有其房屋，侵害其物权诉至浠水县人民法院。经法院审理，判决刘嘉在限期内腾退房屋。因刘嘉没有主动履行义务，南正向本院申请强制执行。

　　执“击”现场

　　案件进入执行程序后，刘嘉表示其装修花费10万余元，希望购买案涉房屋，要求执行法官促成调解。执行法官考虑到，本案系刑事案件引发的民事纠纷，刘嘉被骗十余万元，并且自2020年装修后一家人入住至今，本着善意文明执行理念，执行法官多次联系双方当事人，协商双方意见。最终双方初步达成执行和解协议，南正同意将房屋出售给刘嘉，刘嘉分两次给付房款，付清第一期房款后，双方另外签订房屋买卖合同。

　　第一期付款期限届满后，刘嘉以房屋总价高于市场价等为由未支付款项，南正坚决要求法院强制腾退，不再接受任何和解。执行法官遂向刘嘉送达及张贴了房屋腾退公告。公告期满后，刘嘉仍未履行，执行法官向其送达了《预处罚告知书》，并耐心释法明理，告知拒不履行法律文书的后果。刘嘉终于意识到未按期履行法律文书所需要承担的法律责任，主动腾退了房屋，并将钥匙交给了执行法官，本案执行画上了圆满句号。

　　法官说法

　　房屋买卖涉及资金金额较大，为谨防受骗或产生纠纷，买卖双方在制定和履行合同的过程中，要注意以下几点：

　　①要选择资质齐全的中介公司，并在购房前全面确认房屋现状、产权信息等情况。

　　②签订合同时，要仔细阅读合同条款，尤其要将交易关键事项约定明确，比如首付比例、付款进度、收款账号等。

　　③房款交易时要通过买卖双方指定的账号进行，不要将房款交给中介公司代收，应在验证身份及房屋权属后，当面付给卖方，并留存好支付凭证。必要时还可以根据所在地政策，将交易资金存入房管部门指定的专用监管账户，待过户完成后，经房管部门查验无误，再将交易资金划转给卖方，从而提升交易的安全性。

　　④办理过户手续时，一般由买卖双方亲自到住建部门，当场办理过户手续，确保产权顺利过户。一旦发现自己被诈骗，应第一时间向公安机关报案或者通过民事诉讼等法律途径解决。

　　⑤妥善保存好合同、收条、身份证复印件等书面材料，以免日后产生纠纷因证据不足而无法保障自己的权益。