良法善治，民之所向。2021年1月1日，被称为“社会生活的百科全书”的《中华人民共和国民法典》(以下简称民法典)正式实施，一系列与法律相关的社会民生话题随之成为大家讨论的热点。山东省司法厅、山东省律师协会、山东省互联网传媒集团联合推出《小姜说“法”厅》视频栏目，与大家共同聊一聊社会热点事件，通过分析身边的案例增长法律知识，解决法律疑问。

　　

　　山东国曜律师事务所合伙人李珊珊律师做客《小姜说法厅》

　　上期节目播出后，许多网友纷纷投稿，希望《小姜说法厅》栏目能帮忙解决法律方面的疑虑。其中有这样一则案例，阿涛和小丽（均为化名）在婚姻关系存续期间一起购买了一套房屋，后来因为二人感情破裂，协议离婚约定由阿涛享有房屋的所有权，同时阿涛需要分批次补偿房屋折价款200万元给小丽。小丽担心自己在放弃房屋所有权后，阿涛无法如期向其支付补偿款项。

　　据了解，1月1日起正式实施的《民法典》中的新晋“权利”——居住权，能够帮助小丽解决这个难题。《民法典》第十四章，一共六个条文对居住权进行了规定。

　　那么，如何签订居住权？如何规定居住权的使用期限？在享用居住权期间要履行哪些义务？今天，《小姜说法厅》请来了山东国曜律师事务所合伙人李珊珊，一起深入了解“居住权”这条法律条例。

　　以案说法：

　　居住权合同无偿签订 用另一种方式守护“承诺”

　　主持人：针对栏目开头案例中，小丽的顾虑，您能帮她出个招儿吗？

　　律师：在《民法典》中，可以使用新增居住权的保障条款，来约定在阿涛足额支付补偿款之前，小丽享有该房屋的居住权，同时约定等到200万的房屋补偿款全部支付完毕，双方可以再将该居住权予以注销。

　　这样一来，阿涛在取得了房屋所有权之后，因房屋已经登记了居住权，即便房屋进行了转让或者抵押，小丽的居住权也不受影响，间接保障了小丽在失去房屋所有权且补偿款未到位前的居住权利。

　　主持人：想要获得居住权，需要进行哪些手续呢？

　　律师：以济南市为例，济南市的登记机关是济南市自然资源和规划局下属的济南市不动产登记中心。目前具体的实施流程和指南还在制定过程中，还未公布。

　　目前我们咨询的主管部门的答复是，将来市民在济南市进行居住权设立登记需要带上产权人和居住权人各自的身份证原件、产权人的房屋产权证书原件，到济南市不动产登记中心签订合同，合同是不动产登记中心提供的统一模板，前两项当事人的姓名或者名称和住所以及住宅的位置是必备条款，必须是明确的，这决定了合同是否成立，如果这两个要素在合同中体现的不明确，则合同自始不成立，居住权自然也无法设立。后三个条款居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法虽然不是必备条款，但是从合同的履行和避免纠纷的角度来看，还是建议在合同中一并约定明确。

　　主持人：居住权是在任何情况下都是可以无偿设立的吗？

　　律师：需要分为两种情况，一般情况下是无偿使用的，在解决特定的家庭成员和家庭服务人员之间的居住困难问题，体现了家庭成员间互助的性质，应为无偿。在另一种情况下，属于商业投资领域的，应当遵循等价有偿的交易原则，应综合考虑交易性质、习惯、行业惯例等多种因素来确定。这就是为什么《民法典》第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有规定的除外。

　　连线解答：

　　居住权人不享受学区待遇，居住权到期需办理注销登记

　　市民1：请问律师，作为租房子的人，我们能享受居住权吗？

　　律师：居住权为一种独立的用益物权，租赁权则属于债权，二者并不相同。并且，设定居住权必须加以登记。未登记的，不发生设定居住权的效力，租赁权本质上是一种债权，其设立没有必须登记的强制性要求。

　　此外，居住权的设定基本上是一种无偿的，带有扶助、友善、帮助的“恩行为”的性质，而取得租赁权，以支付租金为条件。租赁合同则是一种双务合同有偿合同，双方都享有权利、承担义务。

　　

　　

　　市民2：你好李律师，我现在有一套学区房，目前租给别人，那他享受居住权吗？如果有居住权，那我们两个谁能享受这个学区待遇呢？

　　律师：首先，租房的人享受的不是居住权而是房屋租赁权，租客并不享受学区。另外，居住权是为了保障生活居住这一基本人权需求，和学区也没有必然联系。

　　最后，是学区问题，现在学区的划分一般主要是当地教育主管部门根据现行法律法规，结合当地的实际情况制定每年的学区划分及招生入学等政策，一般每年都会公布当年的政策，有调整的也会在里面说明。

　　市民3：请问律师，我现在有套房子，想把居住权交给我的亲戚，如果三年之后，我想收回这个居住权，需要怎么操作呢？

　　律师：好，这位市民问的问题很实际。您跟亲戚签订居住权合同时应当约定好三年的期限，在合同中写明收回的具体时间，以防将来产生争议；民法典规定的是居住权不得转让、继承。从这里可以看出，居住权是禁止转让和继承的，没有例外，因此也不存在相关手续；第三就是居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权的消灭需要及时办理注销登记手续。

　　现场直击：

　　房子有无设定居住权？房管局可以查到

　　

　　

　　居住权的实施对相关行业——二手房租售有何影响？近日，记者来到位济南市历下区佛山街的一家二手房门店一探究竟。

　　“之前在交易二手房时，作为中介机构，我们需要在签订购房合同前查询房子有无抵押、查封，现在多了一项，需要查有无居住权申请。”二手房门店负责人李超告诉记者，有居住权申请的房子，都会有备案，关于房子有无设定过居住权，在济南市房管局均可查到。

　　另外，关于居住权是否影响二手房出售的房价，李超说，整体二手房的房价目前没有明显变化，但是有申请过居住权的房子，可能会面临购买者因有所顾虑，压低房价的情况。

　　总的来说，本次《民法典》物权编将居住权确定为一项法定用益物权，有效兼顾商品房购买的稳定性和房屋租赁的灵活性，有利于克服传统二元化房屋供应体系的弊端，是一项住房领域供给侧改革的重要成果，体现了以人民为中心的发展思想，对实现“人民群众住有所居”的目标具有现实意义。

　　

原文链接：http://sft.shandong.gov.cn/articles/ch04361/202103/b7598d50-c020-483e-8530-8fa431bfc640.shtml