【案情回顾】

　　案涉房屋位于重庆市垫江县，为一幢总高八层的综合楼，该楼一至三层为商业用房，四至八层为住宅，从临桂溪河边有一楼梯（A楼梯）可从一层上至顶层，临南内街边有一楼梯（B楼梯）可从一层上至第三层。

　　该综合楼第一、二层的产权人为甲公司，第三层的产权人为陈某（已去世）、李某、陈某某。甲公司将该综合楼的第一层、第二层分别出租给乙公司、丙快餐店（个体工商户）作经营使用。现李某、陈某某以甲公司将B楼梯封闭，影响通行为由，诉至法院，要求甲公司将B楼梯恢复至可通行状态。

　　经法院现场勘查发现，案涉综合楼B楼梯二至三层的楼梯被封锁，该楼梯间现被丙快餐店用作库房和厨房。

　　【裁判结果】

　　一审法院认为，不动产所有权人对自有不动产享有占有、使用、收益、处分之权利。该案中，甲公司系案涉综合楼第一、二层（包括该层楼梯）的所有权人并办理了相应的不动产权属登记，其在不违反法律、法规的前提下，有权自由占有、使用、收益、处分而排斥他人干涉。关于李某、陈某某是否享有诉争楼梯（B楼梯）的通行权的问题。一方面，诉争的B楼梯经由一层、二层可直到三层，在双方没有明确约定李某、陈某某对甲公司所有的位于其房屋产权内的楼梯享有通行权的情况下，甲公司有权禁止李某、陈某某从该楼梯进行通行；另一方面，B楼梯并不是通向案涉房屋第三层的唯一通道，李某、陈某某可从A楼梯上楼，故李某、陈某某对诉争楼梯并不享有法定的必要通行权利。遂判决驳回李某、陈某某的诉讼请求。

　　李某、陈某某不服一审判决，上诉至市三中法院。

　　二审认为，李某、陈某某享有案涉B楼梯的通行权，理由为：其一，通行应为楼梯的基本建设用途，该通行权属全部楼层业主所共用，楼梯不仅是过道，更是发生灾难时的逃生通道，案涉综合楼一至三层为商业用房，现二至三层的B楼梯间被用作库房和厨房，改变了楼梯间的建设用途与使用功能，且堵截楼梯间会造成相应的消防隐患。其二，李某、陈某某作为不动产相邻权人，无论该楼梯是否在甲公司产权范围内，甲公司均应提供必要的通行便利，虽有A楼梯，但主要用于四至八层业主通行，故甲公司应当恢复案涉综合楼第二层至第三层B楼梯原状。最终，我院判决撤销一审判决，改判由甲公司在判决生效后十五日内恢复B楼梯原状。

　　宣判后甲公司不服，向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院支持二审判决的观点，驳回了再审申请。二审判决现已生效。

　　【法官说法】

　　本案中，涉及的法律问题有两个，一是楼道及楼梯间，是否可以改变建设用途，另作他用？二是何为通行权，通行权应如何行使？

　　关于问题一：

　　楼梯作为建筑物的垂直交通设施之一，首要的作用是联系上下层的交通通行；其次，楼梯作为建筑物主体结构还起着承重的作用，除此之外，楼梯亦有着安全疏散的重要作用。通常情况下，楼梯与楼梯间作为建筑物的附属设施，属于《民法典》第二编第六章所称的共有部分，应当属于全体业主共有，在此种情况下，楼梯作为公共区域，全体业主均享有使用权，任何人不得违法占用楼道、楼梯间，更不得堵塞楼道或将楼梯间封闭后另作他用。而本案的特殊性在于，甲公司为案涉综合楼第一、二层（包括该层B楼梯）办理了不动产权属登记，即甲公司为该不动产的所有权人，甲公司理应在不违反法律、法规的前提下，自由的占有、使用、收益、处分该不动产而排斥他人干涉。那么，为什么法院最终却判决要求甲公司将案涉的B楼梯恢复至可正常通行的原状呢？原因正是所有权人对自己合法占有的不动产在行使权利的前提是，不得违反法律法规的规定，而本案中甲公司封闭B楼梯，并将该楼梯间出租给丙快餐店用作厨房和仓库，显然已经改变了楼道、楼梯间的建设用途，违反了包括《消防法》在内的法律法规的规定，甲公司的该行为不受法律保护。因此，法院在综合考虑甲公司此举对楼层消防安全及该楼其他业主的影响后，作出了要求甲公司将该楼道及楼梯间恢复原貌的判决。

　　关于问题二：

　　在了解通行权之前，我们有必要先介绍一下相邻关系。相邻关系，作为一个法律概念，是指相互毗邻的两个以上的不动产所有人、用益物权人或者占有人，在用水、通行、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系。实际上，相邻关系是相邻不动产的权利人行使其权利的一种延伸或者限制。给对方提供必要便利的不动产所有人是权利受到限制的一方，因此取得必要便利的不动产权利人属于权利得以延伸的一方，这种延伸是行使和使用权所必须的。通行权，是相邻关系项下的一项权利，由《民法典》第二百九十一条作出具体规定，意指相邻不动产权利人原则上有权禁止他人进入其不动产范围，但他人因通行等必须利用或进入其土地的，不动产权利人应当提供必要的便利。具体到本案中，案涉综合楼共有两个楼梯可供通行，虽然涉案的B楼梯并非该综合楼一、二层上至三层的唯一道路，但倘若发生火灾、地震等灾害时，一方楼梯受阻，而无法从另一楼梯逃生、展开救援的话，其后果不堪设想，正因如此，二审判决认为，李某和陈某某仍对B楼梯享有通行权，该判决亦是体现了对业主生命财产安全进行最大化保护。

　　

原文链接：https://cqfy.chinacourt.gov.cn/article/detail/2022/09/id/6912064.shtml
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