贵州高院发布“物权纠纷十大典型案例”
时间:2019-11-13
来源:贵州省高级人民法院
作者:佚名
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典型案例
贵州高院此次发布的“2023年度物权纠纷十大典型案例”，坚持通过“小案件”讲述“大道理”，努力用有力量、有是非、有温度的司法裁判回应人民群众期盼。这十大典型案例，覆盖建筑物区分所有权、所有权确认、相邻关系、物权保护、共有物分割、居住权、相邻用水与排水、排除妨害、相邻通行等领域，涉及城市商品房小区、邻里、家庭、乡亲等方面，充分展现出贵州法院妥善审理物权纠纷案件，依法保护物权，维护交易秩序，促进经济社会发展，助力贵州加快建设内陆开放型新高地建设取得的积极成效。
贵州高院发布“物权纠纷十大典型案例”
01
某业主委员会诉某房开公司建筑物区分所有权纠纷案—不能办理产权登记的地面车位不能成为专有部分
关键词民事 地面车位 共有部分 业主共有
基本案情案涉小区系某房开公司开发，小区业主入住后，由物业公司提供物业服务，该房开公司收取停车费。2019年初，小区业主委员会经选举成立并依法备案。同年10月，物业公司退出小区，小区物业服务由业主委员会接管。业主委员会认为小区内的地面停车位系占用全体业主的部分共有通道和绿地修建而成，要求该房开公司将地面停车位交给自己管理使用，遭到拒绝，双方为此产生纠纷。业主委员会遂诉至法院，请求确认案涉车位归小区业主共有并移交给业主委员会。裁判理由法院认为，小区建设完成之后，随着小区房屋的出售，小区建设区划内的土地使用权也随之转移至小区业主，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。本案争议的地面停车位，系占用业主共有场所建设的室外草地式停车位，不能办理产权登记成为特定业主的专有部分，不属于《中华人民共和国民法典》规定可以由当事人约定归属的车位。某房开公司在合同中约定案涉停车位归出卖人所有，违反法律的强制性规定，应属无效。据此，法院判决支持某业主委员会的诉讼请求。裁判要旨随着经济社会发展，人民群众生活水平不断提高，家庭汽车逐年普及，成为城市居民不可或缺的出行元素。车位的功能随之越来越重要，车位归属问题作为建筑物区分所有权中一项具体制度，其所引发的纠纷亦日益增加，亟待人民法院依法厘清小区业主、房开公司及物业服务企业的权利义务关系，定分止争，维护和谐。本案中，双方当事人争议车位系占用业主共有场所用于停放汽车的车位，不能办理产权登记，故不能成为专有部分，依法属于所有业主共有。关联索引《中华人民共和国民法典》第274条《中华人民共和国民法典》第275条
02
某业主委员会诉某房开公司、某物业公司所有权确认纠纷案——物业服务用房属业主共有，应依法移交业委会管理使用
关键词民事 所有权确认 物业服务用房 业主共有
基本案情不动产登记信息明确记载，某商品房项目（共3栋）有物业服务用房1号房、2号房、社区用房及各自所在位置。现1、3栋主要为自然人居住，2栋为某单位办公用房，分属不同的物业管理区域。某房开公司选聘某物业公司负责1、3栋前期物业管理，并将社区用房移交作为物业公司办公用房。1、3栋共同成立业主委员会后与物业公司办理交接，约定将目前物业公司用房移交业主委员会。此后，业主委员会获悉所接收的房屋在不动产登记机构记载为社区用房，遂诉至法院，请求确认不动产登记机构记载的两间物业服务用房归全体业主所有，房开公司、物业公司应将其交付给业主委员会。裁判理由法院认为，物业服务用房依法属于业主共有。某房开公司将部分社区用房移交业主委员会，未经主管部门同意，不能等同于已经完成物业服务用房的移交义务。不动产登记机构记载有两套物业服务用房，客观上需要由1、3栋与2栋两个物业管理区域分开使用，且权利需兼顾。现1、3栋共同成立业主委员会提起诉讼且所占建筑面积较大，故建筑面积略大的1号房宜明确由1、3栋业主共有。但1、3栋的业主委员会不能代表2栋业主主张权利，故暂不宜确认2号房权属。据此，法院判决确认1号房属于1、3栋全体业主共有，房开公司限期向业主委员会移交该房屋。裁判要旨随着城市建设不断发展及业主权利意识提升，特别是《中华人民共和国民法典》施行后，越来越多的业主开始关注共有权利的行使和实现，依法维护自身合法权益。本案涉及物业服务用房所有权的确认问题，根据物业管理条例相关规定，房开公司应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。同时，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条的规定，小区物业服务用房属于业主共有。实践中经常遇到的问题是，小区前期物业服务往往是由房开公司选择的物业公司提供，房开公司将相关房产移交给该物业公司使用、经营，当业主委员会成立、新的物业公司提出接管时，房开公司或前期物业公司以对这部分房产有所有权拒绝移交，由此引发纠纷。本案中，法院在查明小区的建设规划信息、不动产登记和建筑物实际使用及物业管理等情况的基础上，就案涉两套物业服务用房作出相应处理，有效保障了案涉业主的合法权利。关联索引《中华人民共和国民法典》第274条
03
张某、代某等诉汪某相邻关系纠纷案——建筑物公共走廊具有公共消防功能，不可占为己有
关键词民事 相邻关系 建筑物公共走廊 消防安全
基本案情张某、代某、汪某等各自购买了某楼栋同层房屋，该栋一层四户，张某、代某等两套房屋位于中间，汪某的房屋位于左侧，电梯出口为公用前室，经该前室左右两边走廊可到左右两户入户门。该楼盘商品房买卖合同载明公摊面积部分包含电梯公共前室部分等。现汪某将公用前室至其入户门的走廊加装玻璃入户门，并在左侧外墙安装铝合金玻璃窗户、天井边安装防盗网，用于个人安放鞋架、洗衣机、养殖花卉等。张某、代某等认为汪某的行为影响其采光、通风，存在严重安全隐患，且该走廊为公共面积，不属于汪某一户独有，遂诉至法院，请求判令汪某拆除铝合金玻璃门窗、柜体等并恢复原状。裁判理由法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十二条、第二百八十七条之规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，根据法律规定，结合涉案商品房买卖合同，汪某入户门外的走廊通道均属公共区域，是业主共有部分，不属于汪某专有部分，汪某在走廊过道安装玻璃门窗与公用走廊隔断独自使用，影响了张某、代某等的通风采光、消防安全等权益。据此，法院判决汪某立即拆除案涉走廊通道上的铝合金玻璃门及窗户并恢复原状。裁判要旨公共空间，业主共有，理应业主共享。本案争议的商品房过道走廊使用权，涉及业主的建筑物区分所有权问题，不能仅按照相邻关系有关法律处理。相邻权利人因建筑等严重影响其通风、采光和日照，有权要求予以禁止。但建筑物的走廊设计还有一个重要功能，就是作为整幢楼宇的消防使用，这种特殊功能决定了它由整幢楼宇的全体业主共同共有并共同管理。为了恢复这一公共功能，法院依法判令汪某停止占有诉争走廊并对相关部分恢复原状，有力地保护了相邻人的合法权益，稳定了社会秩序。关联索引《中华人民共和国民法典》第271条《中华人民共和国民法典》第272条《中华人民共和国民法典》第287条
04
周某等诉李某等物权保护纠纷案——小区业主使用共有部分不应妨害相邻权利人
关键词民事 物权保护 建筑物外墙 合理使用
基本案情周某等所购房屋位于李某等房屋的楼下。李某等未征得周某等同意，擅自在周某等房屋卧室飘窗顶部平台上安装了空调外机。因空调外机运转声音较大，严重影响了周某等的休息和睡眠。周某等多次找李某等协商，要求其拆除。但李某等认为其安装空调外机的位置是双方居住楼房的公共区域，该位置不属于周某等所购买房屋的产权范围，其可以用于摆放空调外机，故不予拆除。周某等遂诉至法院，请求判决李某等拆除空调外机。裁判理由法院认为，案涉双方当事人系小区楼上楼下的邻居，双方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，相邻一方行使权利时，不得损害另一方的合法权益。本案中，双方卧室的飘窗顶部平台系建筑物的外墙面，属于业主的建筑物区分所有权中的共有部分。李某等基于对住宅专有部分特定使用功能的合理需要，可以使用与其专有部分相对应的飘窗顶部平台，但不应擅自使用相邻业主专有部分相对应的飘窗顶部平台，甚至影响他人正常生活。据此，法院判决支持周某等的诉讼请求。裁判要旨现代城市生活中，商品房住宅小区是老百姓日常居家的重要场所。根据法律规定，小区业主对小区建筑物专有部分享有所有权，对建筑区划内的共有部分共同管理、使用，小区业主可以合理利用共有部分，但不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。本案中，法院对擅自将空调外机安装于他人房屋飘窗顶部平台上给他人正常生活造成妨害的行为予以否定性评价，引导小区业主合理合法行使权利，正确处理相邻关系，共同营造和谐、友善的邻里氛围。关联索引《中华人民共和国民法典》第207条《中华人民共和国民法典》第236条《中华人民共和国民法典》第271条《中华人民共和国民法典》第288条
05
李某1等诉李某2共有纠纷案——共有物分割既要考虑物尽其用，也要遵循最有利于当事人原则
关键词民事 共有物分割 物尽其用
基本案情李某1等三人与李某2系兄妹关系，父母去世后遗留房屋一套，李某1等三人曾就案涉房屋继承问题提起民事诉讼，法院判决案涉房屋由李某1等三人及李某2各继承四分之一的份额。判决生效后，因房屋一直由李某2管理，双方就案涉房屋分割问题再次引发纠纷。李某1等三人遂诉至法院，请求分割上述房屋。裁判理由法院认为，生效判决已确认了案涉房屋各当事人享有的份额，当事人亦未约定不得分割，根据《中华人民共和国民法典》第三百零三条的规定，按份共有人可以随时请求分割；在具体分割方式上，根据《中华人民共和国民法典》第三百零四条的规定，共有人可以协商确定分割方式；达不成协议，难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案当事人请求分割协商不成，法院考虑案涉房屋为成套住宅，涉及四位共有人，难以实物分割且实物分割会减损价值；同时，房屋一直由李某2管理且李某1等三人自愿按低于房屋评估价格获得补偿。据此，法院判决房屋归李某2所有，由李某2向其余共有人补偿房屋折价款。裁判要旨日常生活中，人们基于婚姻、家庭、继承、合伙等关系，会对同一财产共同享有所有权。共有人因为相互之间关系变化等原因，产生分割共有物以结束共有关系的需要。由于共有人之间不能协商一致，以致引发共有物分割纠纷。在处理此类纠纷时，既要考虑充分发挥和保证共有物的最大效用，又要考虑平衡各方当事人的合法利益，同时还要考虑基于当事人之间往往存在较为亲近的关系，应当尽量减少纠纷对当事人的负面影响，努力弘扬和谐、友善的社会主义核心价值观。本案中，共有人系兄妹关系，共同继承父母去世后遗留的房产。法院在审理本案时，综合考虑房屋现状、当事人的经济能力、意愿等因素，最终选择当事人均同意、且最有利于当事人的方式进行分割，在平息纠纷的同时，较好地实现了情理法的协调统一。关联索引《中华人民共和国民法典》第303条《中华人民共和国民法典》第304条
06
张某诉杨某1居住权纠纷案——充分发挥居住权制度功能，为权利人提供居住保障
关键词民事 居住权 征收安置补偿 拆迁过渡费
基本案情杨某2与张某系再婚夫妻。2007年杨某2立书面遗嘱：其去世后，张某可以继续在其所有的房屋居住至去世为止，在此期间任何人不得占有居住此房屋。之后，杨某2与养子杨某1签订《房地产赠与合同》，约定杨某2将前述房屋赠与杨某1，张某享有该房屋的终身居住权。2015年杨某1与张某签订《房屋居住协议》约定，房屋过户至杨某1名下，张某对该房屋有永久居住权利，如房屋拆迁后，其同样拥有新迁房屋的永久居住权利，在张某生前，杨某1不得出售、转卖房屋。后案涉房屋被拆迁，杨某1与案外人签订《征收补偿协议书》和《住房安置回购协议书》，并口头允诺将过渡费等给张某。案外人按照协议将房屋拆迁过渡费发放给杨某1，杨某1将第一批过渡费转付给张某后，以房屋拆迁属政府行为，其并无过错，没有法定或约定义务对张某进行补偿为由，拒绝继续转付张某过渡费。张某遂诉至法院，请求判决杨某1支付相关费用。裁判理由法院认为，本案系居住权纠纷，在《中华人民共和国民法典》实施以前无相关法律规范，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第三条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定。本案张某的居住权虽未登记，但系以遗嘱方式设立，经多份协议予以明确并实际履行，应予保护。张某有权按照合同约定，对案涉安置回购房屋享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权人的利益包含于房屋所有权的整体利益中，在征收补偿阶段可以由房屋所有权人统一领取拆迁过渡费后，再由居住权人向房屋所有权人主张，本案中张某与杨某1亦口头约定房屋拆迁的过渡费由张某享有。据此，法院判决杨某1按照房屋拆迁安置过渡费的标准向张某支付相应补偿费用。裁判要旨居住权制度产生之初即具有扶弱、施惠的功能，我国民法典物权编将居住权确定为一项法定用益物权，既拓展了其社会保障属性，又凸显了房屋价值利用多元化的功能，具有鲜明的时代特征，充分体现了以人民为中心的发展思想，对实现“人民群众住有所居”的目标具有现实意义。本案中，杨某2为保障张某老有所居，立遗嘱为张某设立居住权，其养子杨某1则因受赠取得房屋的所有权，人民法院深入剖析厘清这两种权利的性质与界限，让居住权人与所有权人各自恪守己方的权利界限，回归到合情、合理、合法的状态，对于树立诚信、友善、和谐的社会主义新风尚，具有较好的引导作用。关联索引《中华人民共和国民法典》第243条《中华人民共和国民法典》第327条《中华人民共和国民法典》第366条《中华人民共和国民法典》第367条《中华人民共和国民法典》第371条
07
王某1等人诉王某2等人相邻用水纠纷案——合理分配自然流水，兼顾相邻各方利益
关键词民事 相邻关系 自然流水的利用 合理分配
基本案情王某1等十一户与王某2系同村村民，分属两个村民小组，王某1等十一户属于一组，王某2户属于二组。一组和二组共同出资出力修建了两股水源，之后以抓阄的方式对这两股水源进行了分配，两组饮水互不干涉。本案纠纷发生前，王某1等十一户共用一处水源，王某2户与其他七户共用一处水源。后因天气干旱，王某2户因所用水源水量小，就打算从王某1等十一户使用的水源上游铺设管道将水引到自家使用，双方因此发生纠纷。王某1等十一户遂诉至法院，请求判决王某2户停止相关侵害行为。裁判理由法院认为，当事人所在村寨遭遇持续干旱灾害天气，生产生活用水普遍受限，在此特殊情况下，当事人应妥善处理分配用水过程中的纠纷。在用水分配过程中，各方应互谅互让，在尽量不影响他人饮用水权利的情况下，合理分配饮用水资源。经法院勘查现场发现，王某1等十一户分配使用的水源水量极小，王某2户从王某1等十一户所用水源的上游引水到自家使用，势必造成王某1等十一户所用水源本就微小的水量几近枯竭。王某2户的行为损害了王某1等十一户近70人用水的合法权益。据此，法院对王某1等十一户所提停止侵害的诉讼请求，予以支持。裁判要旨对自然资源的利用、分配应遵循自然规律，科学合理进行。本案中，自然流水是当地群众赖以生活的共同的宝贵资源，应当在相邻权利人之间予以合理分配。合理分配自然流水，要兼顾相邻各方的利益，坚持生活用水优先的原则；利用有限的自然流水，有用水协议的，按照协议办理；没有用水协议的，为节约用水并充分发挥其效益，应按照“先近后远，由高到低”的顺流原则处理，相邻一方擅自堵截或独占自然流水影响他方正常生产、生活的，他方有权请求排除妨碍；造成他方损失的，应负赔偿责任。关联索引《中华人民共和国民法典》第247条《中华人民共和国民法典》第290条《中华人民共和国水法》第28条《中华人民共和国水法》第57条
08
徐某诉吴某相邻排水纠纷案——相邻排水应有利于双方，尽量避免造成损害
关键词民事 相邻关系 人工排水 容忍义务
基本案情徐某与吴某两家承包地相邻，徐某承包地高于吴某承包地，两地有公用水渠邻接，各有一进水口连接水渠，亦各有一排水口。徐某承包土地后，在水渠沟底又开一阴洞排水，水排至吴某承包地，吴某为了庄稼收成，每年在自己承包地中再挖一条直沟排出阴洞的排水。后因年代久远，公用水渠部分破损、淤泥沉积，阴洞被堵。徐某直接挖开吴某承包地的进水口用于自家承包地排水，后该排水口被吴某堵塞，双方为此发生矛盾。徐某遂诉至法院，请求判决吴某排除妨害并赔偿损失。裁判理由法院认为，相邻排水应尊重历史和现状，遵循有利于双方的原则，一方排水不得损害另一方的利益。徐某从承包土地起便一直利用所挖阴洞从吴某的承包地排水，吴某也作出让步在自己的承包地挖直沟为徐某排水，但吴某之前作出的让步并非徐某继续依此排水的理由。徐某尚有其他排水口可以排水，亦可采取及时清理、修缮被堵塞的公用沟渠等措施方便排水，但其选择损害吴某利益的方式直接挖开吴某承包地的进水口用于自己承包地排水，不应得到支持。据此，法院判决驳回徐某的诉讼请求。裁判要旨相邻排水关系是最常见的相邻关系之一，在我省农村地区因挖水沟等引起的相邻排水纠纷较为普遍。根据《中华人民共和国民法典》第二百九十条的规定，自然流水的排放，应当尊重自然流向。但一方利用邻地人工排水时，如非舍此别无他法，邻地权利人不负有承受义务且有权要求予以禁止；不得不利用邻地人工排水的，须采取必要的保护措施尽量减少对方损失，并对损失予以合理补偿；以致毁损或者可能毁损邻地的，邻地权利人有权请求停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失。本案明辨是非、不“和稀泥”，及时公正处理相邻排水纠纷，促进生产建设健康发展，维护社会和谐稳定，十分必要。关联索引《中华人民共和国民法典》第288条《中华人民共和国民法典》第289条
09
潘某1等诉韦某1等排除妨害纠纷案——在不减损当事人权益的前提下，可以通过其他方式救济权利人
关键词民事 排除妨害 排水灌溉 农用地 公共利益
基本案情某街道办事处在某村实施修路项目，因修路指标尚余，村支书韦某1便与韦某2等三人协商决定在某村民组修路，潘某1等三人未明确表态支持修路，组织施工的韦某1等为减少占用沿线农用地，将路线选址沿潘某1等农用地右侧上方山坡规划，为避免施工产生的废土渣下滑掩埋路下方的溪流，对自然流经潘某1等农用地右侧的排水沟实施改道，改至左侧，新路则沿着未改道前排水沟的上方修建。在王某等施工过程中，因潘某1等农田所处路段上方边坡塌方，韦某1等便将废土渣倾倒至下方未改道前的排水沟中，致使该水沟及部分农田被废土渣掩盖。该新修路涉及包括潘某1等在内农户30户，经村干部群众协商筹集其中25户（不包括潘某1等）共3400元款项，用于清理被废土渣掩埋的排水沟、农田和水沟改道施工。清理施工后，潘某1等农田右侧未改道前的排水沟及部分农田仍有废土渣掩埋。潘某1等遂诉至法院，请求判决韦某1等停止侵害、消除妨害、恢复原状并赔偿损失。裁判理由法院认为，潘某1等作为承包经营权人依法对其承包经营土地享有占有、使用和收益的权利，韦某1等未经允许，擅自对潘某1等农用地旁的自然溪流进行改道，现原有排水沟及部分农用地被掩埋，原有功能受到破坏。潘某1等所提相关诉请，应予支持。但韦某1等出于为本村发展经济、便利交通的初衷，将修路项目引入村组，便利沿线30余户农户，具有村集体公益属性。韦某1等对潘某1等农用地造成妨害后，自筹资金对掩埋的农用地部分进行了清理、改道排水，该块农用地已可恢复种植农作物。掩盖的排水沟若清理全部土石方所需工程量较大，且韦某1等已另行在案涉农用地的另一侧改道挖有排水沟，经过挖深加固亦可起到原排水沟的排水灌溉功能。据此，法院判决韦某1等停止将废土渣倾倒于潘某1等农用地中，并在新挖排水沟的基础上继续修葺以达到原有排水沟的排水灌溉功能。裁判要旨我国法律对物权的保护设立了较为完备的保护制度，物权受到侵害时，物权权利人可以主张排除妨碍、消除危险、恢复原状等。本案中，韦某1等的行为导致案涉排水沟被废土渣掩埋，对潘某1等生产经营造成妨害，潘某1等有权要求韦某1等停止将废土渣倾倒于其农用地中。同时，对具体采取何种救济措施，审判实践中也要考虑相关救济措施的必要性。因清理案涉排水沟成本过大，而韦某1等也已另行改道挖有排水沟，法院遂判决韦某1等在新挖排水沟基础上继续修葺达到原排水沟的排水灌溉功能，以利于农用地经济利用价值最大化，实现当事人双方共赢的较好结果。关联索引《中华人民共和国民法典》第236条《中华人民共和国民法典》第237条
10
刘某诉林某2等相邻通行纠纷案——相邻人利用邻地通行，应在合理限度内
关键词民事 通行相邻关系 必要性
基本案情刘某原系某村村民，已在该村取得土地承包经营权。1998年刘某与案外人林某1结婚，婚后刘某搬至林某1所在村共同生活，并将其户籍迁入该村。2009年二人离婚，刘某遂将户籍迁回原籍地。2020年刘某又将其户籍迁入林某1所在村，居住在案涉房屋内。后刘某因道路通行事宜与林某2等人发生纠纷，刘某遂诉至法院，请求利用林某2等人的土地修建新路等。裁判理由法院认为，刘某居住地距离公路直线距离不足50米，有不同方向的三条道路均可正常通行至其居住地，刘某日常生产、生活未受影响。刘某主张修建通往其居住地院坝的新路，虽能给其带来一定便利，但该便利不具有必要性；其若需利用林某2等人的承包地修建新路，可以就此与林某2等人协商，但林某2等人并无提供该便利的义务。根据《中华人民共和国民法典》第二百九十六条的规定，不动产权利人因通行等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。据此，法院判决驳回刘某全部诉讼请求。裁判要旨在农村地区，经常由于地理条件的限制，一方通行时必须利用相邻一方的土地，由此产生大量的相邻通行关系。本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，不动产权利人要为相邻一方对其不动产的使用提供一定的便利。同时，相邻关系是法定的对不动产利用关系的一种最小限度的调节，相邻权人只能在依社会一般观念所能容忍的合理限度内利用相邻不动产，超出这个合理限度，相邻不动产物权人有权拒绝。不动产物权人如果想超出合理限度利用或限制相邻不动产，必须与相邻不动产物权人协商，获得其同意。关联索引《中华人民共和国民法典》第291条《中华人民共和国民法典》第296条
原文链接：http://www.guizhoucourt.gov.cn/ajbd/269929.jhtml
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