【案情】

2013年3月7日，许某经房产中介将房屋以23万元卖给胡某，双方签订《房产买卖契约》，约定胡某在2013年3月30日前将22万元汇入中介账户，余款1万元交房时付清。

签约当日，双方办理了相关产权的过户手续，胡某为此支出了过户费用，并将22万元购房款汇入中介账户。后胡某发现房产证登记的面积小于实际面积，双方就购房款计算产生异议，许某认为按实际面积计算，胡某认为应按房产证上的面积计算。胡某一直未领取购房款，许某遂将购房款取回。许某以胡某未支付购房款为由，遂于6月19日发出解除合同通知书，并将房屋卖与他人。从8月2日起胡某以许某一房两卖为由，多次到相关部门信访，并于10月24日提起诉讼，要求许某交付房产并协助办理土地使用权过户手续。许某认为胡某未支付购房款，其有权单方行使合同解除权。

【分歧】

本案中，许某是否有权行使合同单方解除权？合议庭存在两种意见：

第一种意见认为，胡某将购房款汇入中介账户后，又于当月下旬将购房款取回，后再未履行支付义务，以实际行动表明不履行合同主要义务，许某有权单方解除合同。

第二种意见认为，双方在前期均积极履行了合同的义务。签约后，胡某在合同履行期限内将购房款汇给中介，许某未前往领取。由于合同双方对购房的具体款项产生异议，胡某基于不安，将购房款领回，胡某不存在违约，许某无权行使合同解除权。

【评析】

笔者同意第二种意见，理由如下：

合同的解除对于合同双方均有可能造成较大影响，为规范合同行为，避免一方随意通过解除合同以逃避责任，除双方约定解除外，《合同法》第94条还规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《合同法》第96条又规定，当事人解除合同的，应当通知对方。据此可知，当事人行使合同解除权，应当具备约定解除或法定解除的实质要件，加之发出解除通知的形式要件，才能发生法律效力。

本案合同解除权的行使不具备实质要件。首先，胡某在期限届满前积极履行了合同义务，不存在预期违约。合同签订后，双方办理了产权过户的相关手续，胡某为此支出了相应的过户费用，胡某并依约将购房款22万元汇入第三方账户。其次，在合同约定的付款期限届满后，胡某也不存在违约，合同目的仍可实现。根据合同的性质和当事人的意思表示，本案的购房款的延迟履行，并不影响合同目的的实现。胡某将购房款汇给中介后，由于许某出于对购房款的具体金额(其认为存在按面积计算购房款)存有异议而未前往领取，胡某系基于不安将购房款领回，合同目的仍有实现的可能性，故胡某并不存在违约行为。再次，《合同法》第96条关于合同解除的通知规定中，只是规定异议方“可以”请求人民法院或者仲裁机构解决，但并非“必须”。本案中，在许某发出解除通知的三个月内，胡某多次向信访部门投诉，反映许某“一房两卖”行为，其行为可视为其对解除合同提出异议。综上，许某解除合同通知的发出仅是程序上保障合同解除权的实现，而解除合同的实质要件才是决定能否发生合同解除法律效果的关键，若后者无法成就，仅有通知的发出，不产生相应的法律效果，由于许某不具备合同解除权行使的实质要件，故无权行使合同单方解除权。

原文链接：http://fjfy.chinacourt.gov.cn/article/detail/2014/10/id/1461014.shtml
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