限价房与普通商品房在同一个物业管理区域内被隔离带分割,导致限价房业主无法使用小区公共设施设备。于是，限价房业主将开发商、物业公司诉至法院,要求二被告移除隔离的铁栅栏、围挡、铁艺门、绿植，并要求开发商支付自交房之日起至移除隔离物之日期间的（按照每年3万元标准）损失。近日，房山法院审结了该起商品房预售合同纠纷，经审理后法院判决开发商赔偿业主3万元损失。

　　案情回顾

　　35岁的李先生于5年前与开发商签订商品房预售合同，约定购买房山区某处限价商品房，并支付购房款。2017年，业主收房后，发现小区内搭建了围挡、铁栅栏、铁艺门、绿植等多项设施，将小区限价房与普通商品房隔离成两个区域。

　　李先生起诉至法院认为，开发商设置围挡行为导致限价房的业主在事实上享受不到小区公用设施设备、公共绿地等服务和权益；而且，私自设立铁栅栏也堵塞了消防通道，致使小区次入口不符合住宅区的消防安全要求，留有严重的安全隐患。同时，物业公司作为小区物业的服务单位，应保障业主拥有舒适的环境，但物业公司在履行职责过程中，未尽到相关的管理、养护义务，对开发商违法建设的行为，未进行阻止、规劝，这种消极不作为的行为对开发商围挡也存在过失。

　　因此，李先生要求开发商、物业公司将用于隔离的铁栅栏、围挡、铁艺门、绿植移除，并要求开发商支付自交付房屋之日起至移除之日止的（按照每年3万元标准）损失。

　　被告开发商则辩称，不同意李先生的诉讼请求。首先，相关围墙是商品房业主建设的，不是开发商建设的，因此李先生要求开发商拆除，主体不适格。其次，李先生要求赔偿损失，没有法律和事实依据。

　　被告物业公司认为，不同意李先生的诉求。物业公司入驻小区时用于隔离的绿植就已经存在，没有移除的权利。

　　法院经审理查明，小区限价房和普通商品房被铁栏杆、铁艺门、绿植等分割为两个区域。住建委接到小区业主举报后，认定商品房、保障性住房之间使用铁栏杆及绿植分割的行为违反了相关规定；并向开发商发出《责令改正通知书》，责令实施统一物业管理，立即整改。开发商接到通知后未进行整改。

　　法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，李先生与开发商签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。双方应当按照合同的约定履行各自的义务。涉案小区隔离设施未经规划审批，相应行政主管部门已经发现问题并正在行政处置过程中，在行政主管部门就上述事项作出生效行政行为之前，该事项不宜由法院通过民事诉讼予以处理。因此，李先生要求拆除铁栅栏、围挡、铁艺门、绿植的请求，应予驳回。

　　现涉案小区内的隔离设施在事实上妨碍了限价房业主对小区内较好公共设施设备使用的权利，开发商作为房屋出卖人对此存在过错，应当承担赔偿责任。故对于李先生要求开发商赔偿相应损失的请求，法院予以支持；具体数额，法院综合考虑合同履行、实际损失等情况综合酌定。物业公司合理的抗辩意见，法院予以采纳。

　　最终，法院判决开发商赔偿李先生3万元损失。

　　法官释法

　　《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主在购买房屋后享有房屋所有权的同时，也享有对小区公共场所和公共设施等共有部分共同占有、使用、收益和处分的权益。在同一物业管理区域范围内每位业主均有权使用小区共用的配套设施设备。

　　限价商品房是政府为解决中低收入家庭住房困难而推行的政策性房屋，开发商在竞拍土地时应该知晓土地规划，不能以购买价格低于普通商品房、便于管理等理由擅自处理和改变公共区域，对业主区别对待，损害业主对小区享有的公共利益。

　　本案中，开发商交付的小区被铁栅栏、围挡分割不仅违反了合同约定,不符合全面履行义务的规定,同时也阻碍了业主对小区共有部位的占有、使用，导致业主生活质量降低，共有权益受损，因此，在考虑业主对小区共有设施实际使用情况、物业服务标准、合同履行、实际损失等综合考量酌定李先生损失为3万元。

　　法官提示

　　一般物业管理区域范围在建设时已经核定并公示，开发商也应在房屋买卖合同中予以明示。确因实际需要而调整物业管理区域的，应由房屋行政管理部门会同乡、镇政府或者街道办事处，征求业主意见后确定实际物业管理区域，并在管理区域内发布公告。同时，由业主共同决定的重大事项、表决程序应符合《民法典》第二百七十八条规定。因此，开发商、物业管理公司的建设、管理行为应符合相关行政管理规定，未经法定程序不得以方便管理为由自行用铁丝网等设施人为分割物业管理区域侵害业主共有权益。

　　业主在小区享有共有权利的同时，也应履行相应的义务。民法典第二百八十六条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。业主具有维护公共秩序和环境卫生，缴纳专项维修资金，不得在共有部分任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等义务。业主的美好生活、居住环境由业主共同守护。

　　

原文链接：https://bjgy.chinacourt.gov.cn/article/detail/2022/04/id/6655794.shtml
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